想想可怜的迪昂·多布林吧。在作为《锤下之家》(Homes Under the Hammer)的联合主持人度过了光辉的7年之后，这位前曼联(Manchester United)中锋一定很想知道，随着有关房地产市场崩盘的传言越来越多，BBC日间房地产节目的未来会如何。

对于不熟悉的人来说，这种形式是投资者在拍卖会上抢购破旧的房产，然后对它们进行快速改造。在那之后，这些崭露头角的房地产大亨们要么把新买的房子转手快速获利，要么把它们出租，要么选择真正住在里面。该剧播出近20年，已成为最不可思议的大热电视节目，梅丽尔·斯特里普和保罗·麦卡特尼都是它的明星粉丝。

然而，它也可能发现自己不太可能成为夸西·夸滕(Kwasi Kwarteng)迷你预算的牺牲品。《拍卖房屋》不仅仅是对英国人长期以来对房地产痴迷的庆祝，它也反映了最近购房出租行业从一个小众市场向主流退休策略的发展。

财政部减税的影响会给市场带来好的冲击吗?在一大批寻求锁定较低利率的房东超载了他们的系统之后，贷款机构开始收缩。包括剑桥(Cambridge)、巴斯(Bath)和哈彭登(Harpenden)在内的七家房屋互助协会，要么在8月底削减了产品范围，要么完全停止了贷款。

但本周的事件引发了抵押贷款市场的恐慌。周一，有7490个住宅和购买后出租的抵押贷款产品，但到周二晚上，这一数字已经缩减到6609个，在短短36小时内下降了近12%。

财经网站Moneyfacts的数据显示，截至周三，又有935件产品消失，这是该网站自2011年11月开始监测数据以来的最大降幅。这也大约是之前记录的两倍，在新冠大流行开始时，每天可获得人数减少了462人。

英国央行(Bank of England)以量化宽松(QE)的形式对债券市场的非常规干预，在一定程度上安抚了金融市场。然而，这并没有显著改变大局。利率预期仍然高得令人担忧，这对英国过热的房地产市场和整整一代涌入租赁市场的“先买后出租”(买房后出租)投资者有着明显的影响，他们通常是为了寻找轻松的财富。

这种繁荣是惊人的。超低利率意味着极低的储蓄率和极低的抵押贷款。为了寻求更好的回报，投资者越来越多地寻求通过大举投资房地产来为退休提供资金。

这种现象产生了一个全新的小地主群体。最近的一项估计显示，仅在英格兰，私人出租房屋的数量就有480万套。按平均房价29.2万英镑计算，整个市场的估值为1.4万亿英镑。

许多房东乘着看似不可阻挡的房价上涨之机，建立起了庞大的房地产帝国。这个把戏很简单:通过再抵押和释放资金来购买另一套房子，从而在一套房子的价格上涨中获利。然后，投资者靠租金生活，或者用它来补充他们的主要收入，同时希望从资本增长中获得长期收益，但有一个关键的警告:房价会继续上涨。

在Kwarteng的450亿英镑无资金资助的税收减免后，金融市场的崩溃显然把这个基本假设抛到了脑后。

正如英国央行(Bank of England)首席经济学家休•皮尔(Huw Pill)所言:财政大臣的减税计划将起到大规模刺激的作用，几乎肯定会加剧通胀压力，其结果是利率将需要升至高于此前预期的水平。

接下来的问题很简单，就是房价会涨到多高、多快，以及中央银行的行动对房地产市场的危害有多大。自金融危机以来，通过政府需求侧措施(文本-indent: 2em;)在Threadneedle Street周三介入之前，金融市场的预期是央行在11月宣布1.5个超大规模的加息，达到3.75%，到5月基础利率将飙升至6%。按照目前的房价水平，购买力将跌至30多年来从未见过的水平。

在英国央行紧急稳定市场后，预测略微下调至5.75%，但0.25%的差距实际上只是名义上的。考虑到房主的贷款利率将会高出几个百分点，数百万人仍将无法支付他们的还款，假设他们能够以今天的价格偿还。

随着大量银行和建房互助协会纷纷逃离，专家预测，到下周，将很难找到低于5%的抵押贷款利率。去年这个时候，哈利法克斯银行提供的是0.83%的两年期固定利率交易。想象一下8个月后他们会在哪里。

房地产市场的调整似乎已成定局，全面崩盘的可能性越来越大。在首次购房者被拒之门外的同时，被迫出售房屋的人将大量涌入市场，在需求急剧下降的同时，造成严重的供应过剩。

据估计，房价将大幅下跌10%至30%。由于许多业主的投资组合都是通过只付利息的抵押贷款建立起来的，因此“买房出租”业主的风险似乎尤其大。用房产作为养老金的时代可能会迎来一个坎坷的结束。

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